Si vous possédez un appartement destiné à l’hébergement touristique ou à la location courte, l’équiper de mesures de sécurité modernes n’est pas une option. C’est une garantie aussi bien pour vous (qui protégez et valorisez au fil du temps votre propriété) que pour ceux qui y passent une période de leur vie en toute sérénité.
D’autant plus que maintenant c’est obligatoire. En effet, le nouveau décret relatif aux baux de courte durée, approuvé en décembre, dispose que chaque unité immobilière est conforme aux normes et équipée de certains dispositifs de détection et de contrôle.
Ces règles vous concernent même si vous n’êtes pas une entreprise ou si vous accordez un logement en location courte (c’est-à-dire moins de 30 jours).

Différence entre locations courtes et locations touristiques

Par l’expression "locations courtes", on pense normalement aux locations touristiques.
En réalité, par baux de courte durée, le législateur entend les contrats de location de biens immobiliers à usage d’habitation «d’une durée maximale de 30 jours». En substance, il s’agit d’un loyer transitoire, exercé en dehors de toute activité d’entreprise et conclu entre personnes physiques. Par conséquent, il peut ne pas être touristique. Prenez, par exemple, le cas d’un professionnel qui, pendant 15 jours, doit séjourner dans une autre ville pour son travail.
Il est donc considéré comme distinct des locations touristiques telles que les chambres d’hôtes, les chambres d’hôtes et d’autres structures extra-hôtelières.
Les maisons de vacances, par exemple, sont une activité d’hébergement extra-hôtelier qui peut être exercée à la fois sous forme d’entreprise et occasionnelle. Les contrats de location correspondants aux touristes ne peuvent excéder trois mois consécutifs.
Les chambres d’hôtes sont une autre typologie encore. Il s’agit, en effet, d’activités d’hébergement gérées par des particuliers qui, pendant une certaine période de temps, mettent à la disposition du touriste une partie de leur habitation. La discipline des B&B est réglementée au niveau régional.
En tout état de cause, le nouveau décret approuvé en décembre s’applique à toutes ces formes de location (locations de courte durée, locations touristiques, bed and breakfast, structures extralbergères), en distinguant uniquement si l’activité est exercée sous forme entrepreneuriale ou non (comme nous le verrons plus loin).

Les nouvelles obligations de la loi sur les locations de courte durée

Le décret dit "Avances", converti en loi en décembre (n.191/2023), consacre un article entier (le 13-ter) aux locations touristiques/d’hébergement et aux locations de courte durée. Il s’agit d’une réglementation voulue par le ministère du Tourisme avec des finalités différentes. Il s’agit, par exemple, de la transparence du marché à l’analyse statistique, de la lutte contre l’illégalité et l’évasion fiscale à la sécurité des personnes.

Code d’identification national (CIN)
Parmi les nouveautés de la réglementation des locations courtes, il y a l’introduction du CIN (Code Identifiant National). C’est un code assigné à toutes les unités immobilières louées à des fins touristiques, à celles destinées aux locations courtes et aux structures hôtelières et extrabancaires.

Les propriétaires devront exposer le CIN à l’extérieur du bâtiment et le mentionner également dans les publicités, partout où ils sont publiés (donc également sur les portails télématiques tels qu’Airbnb ou Booking).

Dans les régions qui ont déjà activé un code régional, l’adaptation au nouveau CIN sera automatique (les Régions elles-mêmes le feront avec des délais déjà établis).

Dans les régions dépourvues de ce code ou qui ne l’adaptent pas dans les délais impartis, il faudra une procédure manuelle. Le bailleur devra en faire la demande par voie télématique au ministère du Tourisme qui attribuera le code unique. Les données cadastrales de l’immeuble doivent être indiquées dans la demande.

Pour l’entrée en vigueur définitive de la loi, il faut attendre la mise en service de la base de données nationale et du portail télématique pour l’attribution du CIN. La loi fixe 60 jours à compter de la publication au Journal officiel des deux mesures.

Nouvelles locations : la sécurité
Dans la demande, en plus des données cadastrales, le propriétaire doit également déclarer que la maison est conforme aux exigences de sécurité. C’est-à-dire qu’il y a des dispositifs de contrôle fonctionnels dans le logement.
Il s’agit des détecteurs de gaz combustibles (contre les fuites de gaz) et de monoxyde de carbone (contre le dysfonctionnement d’une chaudière, d’une cuisinière ou d’autres appareils similaires). En outre, chaque immeuble doit être équipé d’extincteurs portatifs placés dans des positions «accessibles et visibles».
Si la location touristique est exercée sous forme d’entreprise, il existe également une autre obligation. Il est en effet nécessaire de déclarer qu’il est également conforme aux exigences de sécurité des installations, conformément aux réglementations nationales et régionales déjà en vigueur.

Exigences techniques
Ces appareils doivent répondre à des exigences techniques précises.
Les détecteurs, par exemple, doivent être homologués et conformes aux normes de sécurité en ce qui concerne la sensibilité (selon certains seuils), la spécificité (gaz méthane, GPL ou monoxyde de carbone), le type d’alarme. En outre, ils doivent être installés dans des positions stratégiques, en respectant les critères établis par la norme UNI 11522 à laquelle tous les installateurs professionnels doivent se conformer.
Les extincteurs portatifs doivent également répondre à certaines exigences précises, telles que la classe d’incendie, l’accessibilité, la capacité d’extinction, l’emplacement.
C’est un domaine où le "bricolage" peut nuire à l’efficacité et à la fonctionnalité du système, rendant inutile l’intervention et exposant le bailleur au risque d’amendes ou, pire, de poursuites judiciaires.

LA SCIA
Pour des informations complètes, si vous exercez l’activité de location touristique sous forme d’entreprise, vous devrez également soumettre une SCIA (Rapport de Démarrage Certifié). Cela s’applique également si vous comptez sur un intermédiaire immobilier.
La SCIA est une déclaration qui doit être présentée au Guichet Unique pour les Activités Productives (SUAP) de la commune où se trouve l’immeuble.
Veuillez noter que l’activité de toute personne qui consacre plus de quatre immeubles à la location courte par période imposable est également considérée comme effectuée sous forme d’entreprise.

Sanctions salées

La réglementation parle de déclaration de remplacement d’acte de notoriété, c’est-à-dire d’auto-certification. Mais il ne serait pas sage de la considérer comme une échappatoire (d’abord je déclare, puis nous voyons...), parce que le décret des locations courtes prévoit des sanctions très lourdes.
Il va de 800 à 8000 euros (selon la taille de l’habitation) pour ceux qui louent un immeuble sans CIN. Si le CIN existe mais n’a pas été exposé et n’est pas présent dans la publicité, la sanction pécuniaire est de 500 à 5 mille euros.
Le défaut d’équipement des dispositifs de détection et de contrôle, ainsi que des extincteurs portatifs, est puni d’une amende de 600 à 6000 euros pour chaque infraction constatée.
Enfin, celui qui omet de présenter la SCIA risque une sanction de 2.000 à 10.000 euros, toujours par rapport à la taille de l’immeuble.
Le contrôle du respect du décret est assuré par l’Agence des Impôts et la Guardia di Finanza. Mais l’activité de contrôle, de vérification et d’application des amendes incombe aux municipalités (par l’intermédiaire de la police locale), à qui restera la disponibilité du produit des sanctions.

Pour conclure

Le décret de location de courte durée a apporté de nombreuses nouveautés (y compris fiscales) pour ceux qui louent leur propriété. Ici, nous nous sommes concentrés sur les aspects de sécurité et nous avons essayé d’être aussi exhaustifs que possible.
Mais pour votre tranquillité d’esprit, nous vous recommandons de vérifier les réglementations nationales et locales et de consulter un professionnel du secteur.
Pour votre sécurité et celle de vos clients, il est important de choisir des produits conformes aux réglementations, réalisés selon des standards de qualité élevés qui garantissent efficacité et durabilité dans le temps.
Comme les détecteurs de fuite de gaz domestiques Geca, fabriqués et testés en Italie et disponibles en livraison immédiate:
- GAMMA 652-O - Détecteur de gaz naturel et GPL avec alarme optique-acoustique et relais de sortie
- BETA 762CO - Détecteur de monoxyde de carbone sur batterie.

L’expérience de plusieurs décennies de Geca est à votre disposition : demandez-nous des informations et des conseils pour mettre immédiatement en ordre votre propriété.

Dans la demande, en plus des données cadastrales, le propriétaire doit également déclarer que la maison est conforme aux exigences de sécurité. C’est-à-dire qu’il y a des dispositifs de contrôle fonctionnels dans le logement.
Il s’agit des détecteurs de gaz combustibles (contre les fuites de gaz) et de monoxyde de carbone (contre le dysfonctionnement d’une chaudière, d’une cuisinière ou d’autres appareils similaires). En outre, chaque immeuble doit être équipé d’extincteurs portatifs placés dans des positions «accessibles et visibles».
Si la location touristique est exercée sous forme d’entreprise, il existe également une autre obligation. Il est en effet nécessaire de déclarer qu’il est également conforme aux exigences de sécurité des installations, conformément aux réglementations nationales et régionales déjà en vigueur.